Die Kapitalisierungsrate ist ein weiterer Begriff für die Rendite, die für eine Investition in gewerbliche Immobilienbereiche erwartet wird. Dieser Begriff ist nur ein Verhältnis der Rendite zur tatsächlichen Investition in das gewerbliche Immobilienprojekt.
Was ist eine Kapitalisierungsrate?
Es ist das Verhältnis von Betriebsergebnis und Marktwert des Vermögenswerts und wird üblicherweise in der Immobilienbranche verwendet.
- Die Kapitalisierungsrate wird häufig in der gewerblichen Immobilienbranche verwendet. Es kann verwendet werden, um die Renditen potenzieller Immobilien bis zum Erwerb zu vergleichen.
- Eine Immobilie mit einem höheren Zinssatz wird als bessere Investition angesehen als die andere Immobilie, da andere Bedingungen dem Standort der Gebäude usw. ähnlich sind. Dies ermöglicht einen schnellen Vergleich des Ertragspotenzials der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und kann bei der Auswahl hilfreich sein die beste Investitionsmöglichkeit.
- Es kann eine Art Hinweis auf die Entwicklung der Immobilienpreise geben. Wenn die Raten sinken, kann dies bedeuten, dass der Wert der Immobilien steigt und sich somit der Immobilienmarkt insgesamt erwärmt.
Kapitalisierungsratenformel
Nachfolgend finden Sie die für die Berechnung verwendete Formel
- Das Betriebsergebnis eines Mietobjekts ist seine Miete abzüglich der für seine Instandhaltung gezahlten Kosten.
- Es kann auch als Kapitalrendite betrachtet werden, die ein Investor beim Kauf von Immobilien jährlich erhält.
Beispiele für Kapitalisierungsraten
Beispiel 1
Angenommen, ein Bürogebäude mit einem Netto-Betriebsergebnis von 10.000.000 USD wird mit 75.000.000 USD bewertet. Mit der obigen Cap-Rate-Formel können wir die Kapitalisierungsrate des Gebäudes wie folgt berechnen:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Wenn das Gebäude für 75 Mio. USD verkauft wird, kann auch gesagt werden, dass das Gebäude mit einer Kapitalisierungsrate von 13,33% verkauft wurde.
Beispiel 2
Angenommen, ein Mietobjekt erzielt jeden Monat ein Bruttoeinkommen von 1.000 USD. Der Eigentümer ist verpflichtet, jährlich 700 USD für die Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien, 500 USD für Grundsteuern und 250 USD für Versicherungen zu zahlen. Er kaufte das Anwesen für 80.000 Dollar.
In diesem Fall haben wir das Bruttoeinkommen und die Kosten, die dem Eigentümer entstehen. Daher berechnen wir das Betriebsergebnis der Immobilie:
- NOI = Bruttoeinkommen - Vermögensverwaltung - Grundsteuern - Versicherung
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Berechnung der Kapitalisierungsrate = NOI / Immobilienpreis = 10.550 USD / 80.000 USD = 13,18%
Ist eine hohe Kapitalisierungsrate immer besser?
- Kapitalisierungsraten können eine gute Schätzung sein, um verschiedene als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu vergleichen. Ein höherer Zinssatz bedeutet jedoch normalerweise keine bessere Investitionsmöglichkeit. Cap-Raten sind wichtig, aber ein Anleger muss auch andere Parameter berücksichtigen.
- Dies kann als Maß für das Risiko der Investition angesehen werden. Normalerweise impliziert eine niedrige Rate ein geringes Risiko und eine höhere Rate ein höheres Risiko.
Nachteile der Kapitalisierungsrate
- Es kann nur verwendet werden, wenn das Betriebsergebnis konstant ist oder nicht stark schwankt. Bei Verwendung dieses Kapitalisierungssatzes wäre die Bewertung etwas ähnlich wie bei der Discount-Cashflow-Methode. Wenn der Cashflow jedoch komplex und unregelmäßig ist und viele Abweichungen aufweist, sollte eine vollständig diskontierte Cashflow-Methode angewendet werden, um eine glaubwürdige und verlässliche Bewertung zu erhalten.
- Der Kapitalisierungssatz kann verschiedene Faktoren berücksichtigen, spiegelt jedoch nicht das zukünftige Risiko wider. Es wird von einem nachhaltigen Einkommen aus dem Immobilienbesitz ausgegangen, für eine solche Annahme kann jedoch keine Garantie übernommen werden. Die Miete kann steigen oder fallen. Der Immobilienwert kann sich aufgrund äußerer Umstände ändern, auf die der Anleger keinen Einfluss hat. Aufwendungen wie Wartungskosten können anfallen. Daher bietet der Kapitalisierungssatz keine Orientierungshilfe oder Prognose für das zukünftige Risiko.
Fazit
Die Kapitalisierungsrate ist eine Vergleichsmetrik, die am nützlichsten ist, um ähnliche Immobilien zu vergleichen, dh Immobilien an einem ähnlichen Standort, einer ähnlichen Anlageklasse und einem ähnlichen Alter. Diese Metrik wird immer noch häufig für die Bewertung von gewerblichen Immobilien und Immobilien mit mehreren Vermögenswerten verwendet. Immobilieninvestoren nutzen es als Instrument, um ihre Investitionen zu bewerten und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Der Anleger sollte jedoch die Kapitalisierungsraten nicht als Messgröße betrachten, sondern auch verschiedene andere Faktoren, die sich auf den Wert des Vermögens auswirken können. Es ist eine wichtige Metrik, aber keine erschöpfende Maßnahme.
