Was ist eine Schuldenrendite?
Die Schuldenrendite ist ein Risikomaß für Hypothekengeber und misst, wie viel ein Kreditgeber im Falle eines Ausfalls seines Eigentümers seine Gelder zurückerhalten kann. Das Verhältnis bewertet die prozentuale Rendite, die ein Kreditgeber erhalten kann, wenn der Eigentümer mit dem Kredit in Verzug gerät und der Kreditgeber beschließt, das verpfändete Eigentum zu veräußern.
Das Verhältnis ist bei der Bewertung von Immobilien beliebt, kann jedoch zur Bewertung der Rendite eines Projekts oder Vermögenswerts verwendet werden, der Einnahmen erzielt. Es bewertet gleichzeitig Hebelwirkung und Risiko und kann über die Laufzeit des Kredits verwendet werden, während es konsistent bleibt.
Dies ist eine eigenständige Metrik, bei der keine Zinssätze, Tilgungspläne für Kredite, LTV oder andere Variablen verwendet werden.
Schuldenrenditeformel
Die Schuldenrenditeformel lautet:
Beispiel für die Schuldenrendite
Lassen Sie uns anhand des Beispiels für die unten stehende Schuldenrendite analysieren:
Andy betreibt einen erfolgreichen Spielwarenladen und benötigt einen Darlehensbetrag, der auf dem vom Unternehmen erzielten Betrag basiert. Derzeit verdient der Shop 500.000 US-Dollar pro Jahr, und für einen Kredit werden 2.550.000 US-Dollar benötigt. So,
Schuldenrenditeformel = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Je niedriger die Rendite, desto größer ist das wahrgenommene Risiko des vorgeschlagenen Darlehens. Es ist aus diesem Grund; Kreditgeber fordern höhere Schuldenrenditen von risikoreicheren Immobilien. Es gibt keine feste Benchmark, aber eine ideale Rendite von 10% wird allgemein akzeptiert.
Schuldenrenditeberechnungen vs. LTV (Loan to Value)
Die Debt Service Coverage Ratio und die LTV Ratios sind die traditionellen Methoden, die beim Zeichnen von gewerblichen Immobilienkrediten angewendet werden. Sie unterliegen jedoch Manipulationen.
Der LTV ist der Gesamtkreditbetrag geteilt durch den geschätzten Wert einer Immobilie (geschätzter Marktwert, der von Fachleuten bereitgestellt wird). Dieser Marktwert ist eine Schätzung und unterliegt der Volatilität, insbesondere nach der Finanzkrise 2008. Dies ist möglicherweise nicht die genaueste Messung in volatilen Situationen. Betrachten wir den folgenden Vergleich von MV (Marktwert) und DY:
Diese können auch zur Bewertung von Darlehensvorschlägen und ihrer Durchführbarkeit herangezogen werden. Im obigen Fall beträgt die Rendite 6,25% oder ändert sich je nach Komponente, dh NOI oder Darlehensbetrag. Die obige Tabelle zeigt, wie sich die LTV-Quote mit der Änderung des geschätzten Marktwerts (MV) ändert.
Berechnung der Schuldenrendite im Vergleich zum Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Der DSCR ist das Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den jährlichen Schuldendienst, dh den Geldbetrag, der über einen bestimmten Zeitraum für die Rückzahlung von Schulden benötigt wird. Wenn beispielsweise der erforderliche Darlehensbetrag nicht die erwartete 1,10-fache DSCR erreicht, kann eine 25-jährige Amortisation hilfreich sein. Dies erhöht das Risiko des Kredits, was sich nicht in der DSCR oder dem LTV widerspiegelt. Betrachten wir die folgenden Tabellen zum Vergleich von DY und DSCR:
Da die Rendite nicht durch den Amortisationszeitraum beeinflusst wird, kann sie mit einer einzigen Metrik ein objektives Maß für das Risiko liefern.
- In diesem Fall beträgt die Rendite 6,25%. Wenn die interne Richtlinie jedoch eine Rendite von mindestens 9% erfordert, wird dieses Darlehen nicht genehmigt.
- Man kann sehen, dass der Amortisationszeitraum Einfluss darauf hat, ob die DSCR-Anforderung erfüllt werden kann. Wenn die Police eine 1,1-fache DSCR erfordert, erfüllt nur ein Darlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren die Anforderung.
- Ob eine so lange Zeit realisierbar ist oder nicht, hängt jedoch von der Verwaltung und Flexibilität der internen Richtlinien ab.
Fazit
Die Berechnung der Schuldenrendite kann nicht durch Ändern der Darlehensbedingungen manipuliert werden, um das vorgeschlagene Darlehen akzeptabler zu machen.
Optionen wie das Underwriting und die Strukturierung von Krediten sind viel tiefer als eine einzige Quote. Es gibt andere Faktoren, die bei dieser Ausbeute nicht berücksichtigt werden, wie z.
- Nachfrage- und Angebotsbedingungen
- Garantenstärke
- Zustand des Eigentums
- Die Finanzlage der Mieter usw.;
Daher müssen alle Aspekte, einschließlich makroökonomischer Faktoren, bei der Verwendung dieses Verhältnisses berücksichtigt werden.
Dies ist für Conduit-Kreditgeber, die festverzinsliche Kredite verbriefen, und auch für Kreditgeber von Lebensversicherungsunternehmen von großer Bedeutung geworden. Es beseitigt die Subjektivität und leitet die Kreditgeber in einem aufgeblasenen Markt.
