Was ist das Verhältnis von Kredit zu Wert?

Das Loan-to-Value-Verhältnis ist ein Verhältnis des Kreditbetrags zum Gesamtwert eines bestimmten Vermögenswerts und wird am häufigsten von Banken oder Kreditgebern verwendet, um den Kreditbetrag zu bestimmen, der bereits für einen bestimmten Vermögenswert vergeben wurde, oder die Marge, die sein soll vor der Ausgabe von Geldern beibehalten werden, um Wertflexibilität zu vermeiden.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Angenommen, Sie möchten ein Haus kaufen. Und Sie möchten die Hilfe einer Bank in Anspruch nehmen, um einen bestimmten Kreditbetrag aufzunehmen. Warum? Weil Sie derzeit nicht so viel Geld zur Verfügung haben, um das Haus alleine zu kaufen. Sie gehen also zur Bank, verstehen deren LTV und entscheiden sich, ein Haus zu kaufen.

Wenn wir einige Zahlen hinzufügen, wird es für uns leicht zu verstehen. Angenommen, Sie möchten ein Haus im Wert von 200.000 US-Dollar kaufen (der geschätzte Wert des Hauses auf dem Markt). Die Bank hat Ihnen gesagt, dass sie Ihnen nur 80% des Betrags geben können. Und den Rest müssen Sie aus Ihrer eigenen Tasche geben.

80% sind also das Verhältnis von Kredit zu Wert. In diesem Fall zahlt Ihnen eine Bank einen Kredit für die Hypothek in Höhe von 160.000 US-Dollar, und Sie müssen die 40.000 US-Dollar aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen, um das Haus zu kaufen.

Formel

Formel für das Verhältnis von Kredit zu Wert = Hypothekenbetrag / Schätzwert der Immobilie

Es ist eines der wichtigsten Instrumente zur Risikobewertung in Finanzinstituten. Und bevor sie das Geld an die Kreditnehmer verleihen, prüfen die Kreditgeber, bevor sie die Hypothek genehmigen.

Normalerweise ist der geschätzte Wert der Immobilie der Verkaufspreis. Dennoch werden die Kreditgeber oder die Banken ihr Bewertungsteam schicken, um die Immobilie zu bewerten. Und dann würden sie beschließen, den Betrag (Hypothekenbetrag) zu leihen.

In den USA wurde in den meisten Fällen ein Loan to Value Ratio (LTV) von weniger als 80% angegeben. Aber der LTV kann mehr sein, und in diesem Fall können die Zinssätze höher werden.

Eine Sache, die wir im LTV verstehen müssen, ist folgende: Je höher das Verhältnis, desto höher das Risiko. Also, wenn der Kreditgeber Ihnen einen höheren LTV gibt; das bedeutet, dass es ein höheres Risiko birgt. Und deshalb wäre auch der Zinssatz höher.

Und der Kreditnehmer leidet auch sehr unter einem hohen LTV, selbst wenn es den Anschein hat, dass der Kreditnehmer den Vorteil erhält. Wenn der LTV höher ist, steigen die Kosten des Kredits und da das Risiko der Kreditvergabe viel höher ist (da der Kreditgeber mehr zahlt), ist der Zinssatz viel höher. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise Geld von der Bank mit einem Kredit-Wert-Verhältnis von 95% leiht, zahlt er einen mindestens 1% höheren Zinssatz als ein Kreditnehmer, der einen Kredit mit einem LTV von 75% aufgenommen hat.

Überprüfen Sie auch das DSCR-Verhältnis

Deutung

Jetzt fragen Sie sich vielleicht, warum der LTV wichtig ist und wie wir den LTV in Bezug auf Kreditvergabe und Kreditaufnahme betrachten sollten.

So wirkt sich der LTV auf die Kreditvergabe aus:

• Der LTV spielt eine wichtige Rolle bei der Sicherung eines Hypotheken- oder Eigenheimkredits oder einer Kreditlinie.
• Dies wirkt sich auch drastisch auf den Kreditnehmer aus. Der Kreditnehmer scheint zunächst zu genießen, da sich sein Prozentsatz der Zahlung verringert. Wenn wir jedoch den langfristigen Effekt berücksichtigen, ist der riesige und höhere LTV der Kreditnehmer gezwungen, über einen bestimmten Zeitraum viel mehr an den Kreditgeber zu zahlen.
• Nehmen wir nun an, Sie akzeptieren als Kreditnehmer ein höheres Verhältnis von Krediten zu Krediten. Was wird dann passieren? Wenn der Anteil der ersten Hypothek mehr als 80% beträgt, benötigen die Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI). In diesem Fall haben die Kreditnehmer eine Option. Zuallererst können sie mit den Kreditgebern sprechen und sich mit einem Verhältnis von Kredit zu Wert von 80% zufrieden geben. Wenn dies nicht ausreicht, können die Kreditnehmer eine Sekundärfinanzierung für den verbleibenden erforderlichen Betrag beantragen.
• Jetzt müssen Sie sich überlegen, was Ihnen mehr Vorteile bringen würde. Wenn Sie sich für die erste Hypothek entscheiden und ein Kredit-Wert-Verhältnis von 78% anstreben, wird die private Hypothekenversicherung (PMI) vollständig eliminiert. In diesem Fall muss jedoch das zweite Pfandrecht zurückgezahlt werden, dessen Zinsen viel höher sind als die erste Hypothek.
• Dies bringt uns zu einem anderen Konzept insgesamt, nämlich der Ausweitung des Verhältnisses von Kredit zu Wert (LTV) und dem kombinierten Verhältnis von Kredit zu Wert zu einem Verhältnis (CLTV). CLTV hilft den Kreditnehmern, den LTV niedrig zu halten, und muss daher überhaupt keinen PMI zahlen.

LTV-Beispiel

Beispiel 1

Werfen wir einen Blick auf die folgenden Informationen -

Nach der einfachen Formel berechnen wir nun das Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV).

LTV = Hypothekenbetrag / Schätzwert des Eigentums

Für Bank A wäre der LTV = (300.000 / 400.000) = 75%.

Für Bank B wäre der LTV = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Was wäre die Schlussfolgerung nach der Berechnung des LTV dieser beiden Banken? Hier ist die Schlussfolgerung -

Erstens hat Bank B einen niedrigeren LTV. Dies bedeutet, dass das mit dem Darlehensbetrag verbundene Risiko geringer und damit auch der Zinssatz niedriger wäre. Es wird dem Kreditnehmer helfen. Bei Bank A ist der LTV jedoch etwas höher. Da es jedoch nicht mehr als 80% erreicht, muss der Kreditnehmer keine private Hypothekenversicherung abschließen.

Schauen wir uns nun einige weitere Beispiele mit verschiedenen Variablen an.

Beispiel 2

Werfen wir einen Blick auf die folgenden Informationen -

In diesem Beispiel haben wir den Hypothekenbetrag nicht erhalten. Vielmehr haben wir die Informationen für die Anzahlung. Wie würden wir also den Hypothekenbetrag berechnen?

So geht's - wir müssen die Anzahlung vom Kaufpreis abziehen.

Berechnen wir es -

Jetzt können wir das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) berechnen.

Für Bank A wäre der LTV = (320.000 / 400.000) = 80%.

Für Bank B wäre der LTV = (280.000 / 350.000) = 80%.

In diesem Fall beträgt die Quote für beide Banken 80%. Jetzt muss die Bank entscheiden, ob dafür PMI erforderlich ist oder nicht. In den meisten Fällen wird PMI nicht bis zu 80% des LTV benötigt.

Beispiel 3

Lassen Sie uns nun ein paar zusätzliche Dinge sehen, damit wir den Wert des Verhältnisses von Kredit zu Wert verstehen können.

Jetzt haben wir hier sowohl den Kaufpreis als auch den geschätzten Wert einer Immobilie. Was würden wir in diesem Fall bei der Berechnung des Verhältnisses von Kredit zu Wert berücksichtigen?

Das ist der Deal. Wir müssen denjenigen berücksichtigen, der unter dem Kaufpreis oder dem geschätzten Wert einer Immobilie liegt.

Berechnen wir.

Zunächst berechnen wir den Darlehensbetrag (Hypothekenbetrag).

Nun würden wir den LTV ermitteln.

Schreiben wir die Formel auf, um eine bestimmte Sache klar zu machen.

LTV-Formel = Hypothekenbetrag / geringerer Kaufpreis oder geschätzter Wert einer Immobilie.

In diesem Fall sind sowohl der Kaufpreis als auch der geschätzte Wert einer Immobilie gleich. Wir würden also den gleichen Wert annehmen.

Für Bank A wäre der LTV = (320.000 / 400.000) = 80%.

Für Bank B wäre der LTV = (280.000 / 350.000) = 80%.

Beispiel 4

Lassen Sie uns nun ein weiteres Beispiel mit den verschiedenen Schätzwerten der Immobilie und dem Kaufpreis machen.

Dies ist ein anderes Beispiel, da Sie einen Unterschied zwischen dem geschätzten Wert einer Immobilie und dem Kaufpreis feststellen können.

Berechnen wir zunächst den Hypothekenbetrag.

Um einen Hypothekenbetrag zu erhalten, ziehen wir immer die Anzahlung vom Kaufpreis ab, nicht vom Schätzwert einer Immobilie.

Da der Kaufpreis unter dem geschätzten Wert einer Immobilie liegt, würden wir den Kaufpreis bei der Berechnung des Verhältnisses von Kredit zu Wert berücksichtigen.

Werfen wir einen Blick -

Für Bank A wäre der LTV = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Für Bank B wäre der LTV = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

In diesem Fall können wir sehen, dass der LTV von Bank B etwas höher ist als der von Bank A.

Beispiel Nr. 5 (kombinierter LTV)

Jetzt gibt es Fälle, in denen eine Person zwei Kredite aufnimmt, um den LTV zu senken, und damit geringere Kosten entstehen müssen. In diesem Fall müssen wir den kombinierten LTV berechnen.

Schauen wir uns ein Beispiel an.

Der kombinierte LTV hat eine einfache Formel. Hier ist es -

CLTV = Darlehen 1 + Darlehen 2 / Gesamtwert der Immobilie

Berechnen wir jetzt den kombinierten LTV für Bank A -

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Jetzt ist dieser LTV viel niedriger. Wenn der Kreditnehmer eine gute Kreditwürdigkeit aufweist, erlaubt die Bank normalerweise einen LTV von mehr als 80%. Und wenn der Kreditnehmer keine gute Kreditwürdigkeit hat, gehen die Kreditgeber normalerweise nicht über 80%.

Kredit-Wert-Verhältnis Beispiel für Gebrauchtwagen- und Neuwagenkredite

In diesem Abschnitt betrachten wir den LTV von zwei fast ähnlichen Branchen. Wir nehmen Beispiele von zwei fast ähnlichen Branchen, um den Wert des Verhältnisses von Kredit zu Wert und die drastischen Unterschiede zwischen beiden zu verstehen.

Schauen wir uns zunächst das Beispiel für Gebrauchtwagenkredite an -

Aus der obigen Grafik geht hervor, dass die LTV-Quote dieser Branche zu hoch ist. In einigen Fällen hat es sogar 99% berührt. Aus der Beobachtung geht hervor, dass das Verhältnis von Kredit zu Wert immer über 90% liegt.

Werfen wir einen Blick auf die neue Autokreditbranche in den USA.

In der obigen Grafik sehen wir, dass die LTV-Quote für Neuwagenkredite fast 10% niedriger ist als die LTV für Gebrauchtwagen. Bei Neuwagenkrediten liegt das Verhältnis von Krediten zu Wert im Bereich von 80-90%.

Nun ist die Frage warum warum? Warum ist das Kredit-Wert-Verhältnis für Gebrauchtwagenkredite höher als das Kredit-Wert-Verhältnis für Neuwagenkredite? Dafür kann es zwei besondere Gründe geben:

• Erstens ist die Kreditwürdigkeit der Gebrauchtwagenbesitzer möglicherweise zweifelhafter als die der Neuwagenbenutzer. Somit ist das Risiko größer und das ist der Grund, warum der LTV bei Gebrauchtwagenkrediten höher ist.
• Zweitens, da die Käufer für Neuwagen viel mehr zahlen würden (da der Preis für Neuwagen höher wäre als für Gebrauchtwagen), sind sie in Bezug auf die Zahlung von EMI vertrauenswürdiger.

Einschränkungen

LTV ist sehr nützlich, um Kreditnehmern Geld zu leihen. Aber es gibt ein paar Dinge, die Sie beachten müssen. Dies gilt, wenn der LTV hoch ist.

• Der Zinssatz wäre viel höher, was Ihren auf lange Sicht zu zahlenden Gesamtbetrag erhöht.
• Sie müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, wenn der LTV mehr als 80% beträgt. In diesem Fall können Sie ein zweites Pfandrecht geltend machen (denken Sie an einen kombinierten LTV).
• Wenn Ihr Verhältnis von Kredit zu Wert mehr als 100% beträgt (was als Unterwasserhypothek bezeichnet wird), erhalten Sie keinen Steuervorteil.

Letztendlich

Das Verhältnis von Kredit zu Wert ist sowohl für Kreditgeber als auch für Kreditnehmer sehr nützlich. Beide sollten es jedoch unter 80% halten, um ein geringeres Risiko und bessere Geschäftsfolgen zu gewährleisten.

Nützliche Beiträge

Original text

Contribute a better translation

---

• Preis-Buch-Verhältnis
• Verhältnis von EV zu Umsatz
• Formel für das Lagerumschlagsverhältnis
• Bootskreditrechner
<