Wie hoch ist die Auslastung?
Die Belegungsrate ist definiert als das Verhältnis der gemieteten Einheiten zur Gesamtzahl der verfügbaren Einheiten in einem Gebäude, Turm, einer Wohneinheit, einem Bundesstaat oder einer Stadt. Es ist eines der kritischen und wichtigen Konzepte für Anleger, die sich für Immobilientransaktionen interessieren.
Normalerweise kauft ein Immobilienanbieter mehrere Wohneinheiten und unterhält ein Portfolio darauf. Ihre Hauptabsicht ist es, Mieteinnahmen aus solchen Einheiten abzuleiten. Daher versuchen solche Anleger, die Wertentwicklung des Immobilienportfolios durch Ermittlung der Belegung zu bewerten.
Die Auslastung steht in umgekehrter Beziehung zur Leerstandsquote. Die Leerstandsquote wird als Verhältnis der freien Einheiten zur gesamten verfügbaren Fläche ausgedrückt. Es kann in physische und wirtschaftliche gegliedert werden.
Belegungsratenformel
Mathematisch wird auf physikalischer Ebene wie folgt ausgedrückt:
Belegungsrate = Gesamtzahl der gemieteten Einheiten / Gesamtzahl der verfügbaren Flächen oder EinheitenDie wirtschaftliche Auslastung ist eine Metrik, die die vom Eigentümer gesammelte potenzielle Bruttomiete analysiert. Mathematisch kann es wie folgt ausgedrückt werden:
Wirtschaftliche Auslastung = Gesammelte Gesamtbruttomiete / potenzielle Gesamtbruttomiete.Erläuterung
Die Formel für die physische Belegungsrate kann mithilfe der folgenden Schritte berechnet werden:
- Schritt 1: Bestimmen Sie zunächst die Anzahl der Einheiten, die belegt werden können.
- Schritt 2: Bestimmen Sie als Nächstes die Anzahl der belegten Einheiten.
- Schritt 3: Teilen Sie als nächstes die Anzahl der belegten Einheiten durch die insgesamt verfügbaren Einheiten.
Die Formel für die Formel für die wirtschaftliche Auslastung kann wie folgt berechnet werden:
- Schritt 1: Bestimmen Sie zunächst die Miete für jede Einheit.
- Schritt 2: Bestimmen Sie als Nächstes die Summe der Gesamtmiete, die aus dem Portfolio abgeleitet werden kann.
- Schritt 3: Bestimmen Sie als nächstes die Miete, die tatsächlich von den besetzten Einheiten gesammelt wird, und addieren Sie sie.
- Schritt 4: Teilen Sie als Nächstes die gesammelten Bruttomieteinnahmen auf die potenzielle Bruttomiete, die aus der Wirtschafts- oder Wohneinheit abgeleitet werden könnte.
Beispiele für die Belegungsratenformel (mit Excel-Vorlage)
Sie können diese Excel-Vorlage für die Belegungsratenformel hier herunterladen - Excel-Vorlage für die BelegungsratenformelBeispiel 1
Nehmen wir das Beispiel von Gewerbeimmobilien. Die Gewerbeimmobilie besteht aus 200 Einheiten. Die Anzahl der belegten Einheiten beträgt 140 Einheiten. Helfen Sie dem Investor, die physische Auslastung zu bestimmen.
Lösung
- = 140/200
Die physische Belegung von Gewerbeimmobilien liegt daher bei 70 Prozent.
Beispiel 2
Nehmen wir das Beispiel eines Immobilieninvestors, der 20 Wohneinheiten besitzt. Der Anleger kann 80.000 USD aus dem gesamten Portfolio ableiten, während er mit den besetzten Einheiten 55.000 USD verdient. Die Anzahl der besetzten Einheiten beträgt 15 Einheiten. Helfen Sie dem Investor, die physische und wirtschaftliche Auslastung zu bestimmen.
Lösung
- = 15/20
Daher liegt die physische Auslastung des Portfolios bei 75%.
Die Berechnung der wirtschaftlichen Auslastung kann wie folgt erfolgen:
- = $ 55000 / $ 80000
Relevanz und Verwendung der Belegungsratenformel
Eine hohe Auslastung bedeutet normalerweise, dass die Immobilien voll genutzt werden, um maximale Mieteinnahmen zu erzielen. Der Grund dafür ist, dass es einen klaren Hinweis darauf gibt, wie viel erwartete Cashflows ein Immobilieninvestor mit seinem Portfolio verdienen kann. Darüber hinaus kann ein gut gepflegtes Immobilienportfolio einen guten Einkommensstrom generieren und kann als verschleierte Goldmine oder als wahrer Geldverdiener angesehen werden.
Kurz gesagt, es kann gefolgert werden, dass diese Rate bei der Vorhersage eines stetigen Einkommensstroms hilft. Ein Investor kann an einer Investition in das Einkaufszentrum interessiert sein, oder mittlere Einkaufszentren können einen stetigen Einkommensstrom erzielen, wenn er die Investition tätigt. Wenn der Investor mit einer Situation geringer Auslastung konfrontiert sein muss, muss ein Investor hart aufschlagen und mehr Mieter finden, die solche freien Einheiten besetzen können.
Der Investor mit geringer Auslastung muss dies schnell erreichen, damit er die Wartungskosten der leeren Einheiten nicht tragen muss und in der Lage ist, seine Investitionen auszugleichen und seine Grundsteuern daraus auszugleichen abgeleitete Einkommensströme. Da diese Flächen frei sind, verliert der Investor außerdem die Möglichkeit, ein maximales Einkommen zu erzielen.
Der Investor, der mit dem Problem der anhaltend niedrigen Auslastung konfrontiert ist, schlägt vor, dass die Einheiten nicht gut gewartet werden oder dass sich diese Einheiten an einem unerwünschten Ort befinden oder dass die Einheiten mit schlechten Baumaterialien aufwachsen. Neben gewerblichen Immobilien findet die Belegung eine große Anwendung in Krankenhäusern, Hotels, Seniorenwohneinheiten und Call Centern. In Call Centern bewertet ein Teamleiter normalerweise, wie viel Zeit ein Mitarbeiter mit den zugewiesenen Stunden im Call-In verbringt.
